නොදන්නා රෙගුලාසියට ගොස් රට නසන නාගරික සංවර්ධනය
(අපි දේශපාලකයන්ට විතරක් බැන්නට මේ නිලධාරි පැලැන්තියත් රටේ විනාශයට හවුල්)
වරලත් ඉංජිනේරු සුරන් ප්රනාන්දු
මෙරට තුළ සැලසුම් සහගත නගර මුලින්ම නිර්මාණය වන්නේ ක්රි. පූ. 4 වැනි සියවසේ පණ්ඩුකාභය රජ දවස ය. ඈත අතීතයේදී මෙරට දියුණු නගර නිර්මාණ ශිල්පයක් පැවැති බවට එකළ අංගසම්පූර්ණ නගරයක් වූ අනුරාධපුරය සාක්ෂි සපය යි. එවන් අතීතයකට හිමිකම් කී අප, අද දවසේ මෙරටදී දකින හා අත්දකින නගර සැලසුම්කරණය පිළිබඳව නම් ඇතිවන්නේ මහත් කලකිරීමකි.
වත්මන් ශ්රී ලංකාවේ නගර සැලසුම්කරණය සිදුවන්නේ නාගරික සංවර්ධන අධිකාරිය යටතේය. එහි ප්රධාන කාර්යභාරය වන්නේ රට තුළ සංගෘහිත (ඒකාබද්ධ) සැලසුම්කරණයක් ප්රවර්ධනය කිරීම හා රටේ ආර්ථික, සමාජීය හා භෞතික සංවර්ධන කටයුතු ක්රියාත්මක කිරීමයි. මෙය රටේ ඉදිරිගමන පිළිබඳව අතිශයින්ම තීරණාත්මක කාර්යභාරයක් සහිත පුළුල් විෂය පථයකි. මේ සඳහා සියල්ලට පෙර පුළුල් ප්රතිපත්තිමය රාමුවකින් රට සවිමත් කළ යුතු බව පැහැදිලිය. නාගරික සංවර්ධන අධිකාරිය පිහිටුවනු ලබන්නේ 1978 දී ය. එදා මෙදා තුර වසර 40 ගණනක් තුළදී අවම වශයෙන් ජාතික නාගරීකරණ ප්රතිපත්තිය බිහිකිරීම උදෙසා පෙරමුණ ගැනීමටවත් එම අධිකාරිය සමත් වී නැත.
‘‘සැලසුම් හා සංවර්ධන රෙගුලාසි 2020” නමින් පිටු 159 කින් යුත් සංශෝධිත රෙගුලාසි කෙටුම්පතේ ඉංග්රීසි පිටපත මුල්වරට මෙරට පුරවැසියාට හෙළිදරව් වන්නේ මේ මාසයේ (2020 දෙසැම්බර්) පළමු සතියේ දීය. එයත් නාගරික සංවර්ධන අධිකාරියේ වෙබ් අඩවිය හරහා පමණි. යළිත් වෙනස් කිරීම්වලට භාජනයවන මෙම කෙටුම්පත නැවත වරක් පිටු 163කින් යුතුව එම වෙබ් අඩවිය හරහා දෙවැනි වරට ප්රකාශිත වන්නේ 2020 දෙසැම්බර් තුන්වැනි සතියේදීය. මේ සමග ම එහි සිංහල පිටපත ද ප්රකාශයට පත්කරනු ලබයි. බරපතළ කරුණවන්නේ මේ කෙටුම්පත 2020 දෙසැම්බර් මස අග හෝ 2021 ජනවාරි මස මුල දී ගැසට් කරනු ලබන බව නාගරික සංවර්ධන අධිකාරියේ ඉහළ ම නිලධාරීන් පුන පුනා ප්රකාශ කිරීමයි. ඉතා කෙටි අධ්යයනයකින් පවා මේ කෙටුම්පත ඉතා දුර්වල ලියවිල්ලක් බවත්, මෙවැන්නක් නීතිගත වුවහොත් මෙරට සංවර්ධනයේ ඉදිරිගමනට මහත් හානියක් සිදුවන බවත් ඕනෑම කෙනකුට පැහැදිලි වේ. මෙහි සැලසුම් හා ඉංජිනේරු කොටස්වල ඇති අඩුපාඩු නිවැරදි කරන්න යනවාට වඩා ඒවා නැවත වතාවක් මුළුමුනින්ම නිවැරදිව ලිවිය යුතුය.
මෙම රෙගුලාසි හේතුකොට ගෙන රටේ සෑම ප්රදේශයක ම අනවසර ඉඩම් ගොඩ කිරීම, වගා ඉඩම් නුසුදුසු ලෙස කට්ටි කිරීමෙන් රටේ වගා ඉඩම් ප්රමාණය හීන වීම, රටේ කෘෂිකර්මාන්තයට ඉතා අහිතකර අන්දමින් බලපෑම, පරිසර සමතුලිතතාවය බිඳී යෑම, කැලෑ හෙළි කිරීමට ඉඩ සැලසීම යනාදී දැනටමත් අප මුහුණ දෙන ගැටලූ රැසක් තවත් බරපතළ ලෙස දෙගුණ තෙගුණ වී පැන නඟී. මෙම සියලූ ප්රශ්නවලින් අවසාන වශයෙන් බැට කන්නේ රටේ උපනූපන් ජනතාවය. මෙම පොදු රෙගුලාසිවලට අනුව ඉඩමක් කොටස්වලට වෙන්කළ හැකි අවම ඉඩම් ප්රමාණය පර්චස් 6කි. එය යටිතල පහසුකම් අතින් ඉහළ කොළඹ නගරයට මෙන්ම යටිතල පහසුකම් දියුණු නැති රටේ දුප්පත්ම පළාත් පාලන ආයතනයකට ද එකසේ පොදුය. නාගරීකරණයකින් තොර ප්රදේශවල පවා අනවශ්ය ලෙස ඉඩම් බෙදා කැබැලි කිරීමට අවසර ලබාදීම තිරසාර සංවර්ධනයට එරෙහි පියවරකි. එසේ වුවහොත් එම ප්රදේශයේ කැලිකසළ ප්රශ්නය, ජලනළ පහසුකම්, අපජලය බැහැර කිරීමේ ගැටලූ රාශියකට මුහුණ දීමට සිදු වේ. එමගින් ජන ජීවිතය අවුලෙන් වියවුලට පත් වී එම ප්රදේශවල ජීවත්වන ජනතාවට ඉදිරියේදී සෞඛ්ය හා සමාජීය ගැටලූවලින් පිරි ජීවිත ගත කිරීමට සිදු වනු ඇත.
තිරසාර සංවර්ධනයේ වැදගත් අංගයක්වන හරිත ගොඩනැඟිලි ඉදිකිරීම සඳහා සහන ලබාදී ඉදිකිරීම්කරුවන්ව තව තවත් දිරිමත් කරනවා වෙනුවට නාගරික සංවර්ධන අධිකාරිය මේ රෙගුලාසිය හරහා උත්සාහ කරන්නේ, හරිත ගොඩනැඟිලි සහතිකය හරහා අසාධාරණ ලෙස වර්ග මීටරයකට රු.5,000ක් බැගින්වන අධික ගාස්තුවක් අයකිරීමයි. තවද, මෙම පොදු රෙගුලාසි මගින් කලාප සංගුණකය නමැති මෙවලමක් හඳුන්වා දී තිබේ. මෙම සංගුණකය මත යම්කිසි ඉඩමක ගොඩනැඟය හැකි මහල් සංඛ්යාව හා එහි මුළු බිම් ප්රමාණය තීරණය කෙරේ. නමුත් මෙම කලාප සංගුණකය නිර්මාණය වූයේ මොන සාධක මත ද යන්න පැහැදිලි කිරීමට එම අධිකාරිය අපොහොසත්ය. ඔවුන් විසින් මෙම කලාප සංගුණකය නිර්මාණය කිරීමට අනුමානයන් හා උපකල්පන රැසක් පදනම්කොට ගෙන ඇති බව නම් පැහැදිලිය. එය නාගරික සංවර්ධන අධිකාරියට අවශ්ය ආකාරයට වෙනස් කිරීමට ඉඩ ලබාදීම මගින් ඒ පිළිබඳව විශ්වසනීයත්වය බිඳී යයි. මුදල් ගෙවා නීතිය වෙනස් කිරීමට ද මේ රෙගුලාසිය තුළ ඉඩ ලබාදී තිබේ. දූෂණයට ඉඩ කඩ විවර කරදෙන මෙවැනි ක්රමවේද පිළිබඳව වෘත්තිකයන් හා ජනතාව තුළ ඇති වියවුල් නිරාකරණය කිරීමට එම අධිකාරිය වහාම උත්සුක විය යුතුය. නාගරික සංවර්ධන අධිකාරියේ සැලසුම් නිලධාරීන් සිතා සිතනවාට වඩා මේ රටේ නීති පද්ධතිය තිබෙන්නේ ගව් ගණනාවක් ඉදිරියෙනි. යම් යම් තාක්ෂණික ක්ෂේත්ර සමහරකට අදාළ නීති හා මාර්ගෝපදේශ මීට පෙර සවිස්තරාත්මක හා අංගසම්පූර්ණ ලෙස රටේ වෙනත් අදාළ ආයතන මගින් සම්පාදනය කර තිබේ. ‘රෝදය යළි නිපදවීම’ අවශ්ය නොවේ. ඉදිකිරීම් සංවර්ධන අධිකාරිය (CIDA) මගින් සම්පාදනය කළ, 2018 වසරේදී අවසන් වරට සංශෝධනය කළ ගිනි පිළිබඳ රෙගුලාසි පද්ධතිය (Fire Regulations) ඉදිකිරීම් ක්ෂේත්රය තුළ බහුලව උපයෝගී වේ. එයින් අවශ්ය කොටස් උපුටා දක්වනු වෙනුවට නැවත වරක් මෙම රෙගුලාසිය තුළ තැනින් තැන ගිනි ආරක්ෂණය පිළිබඳ නිර්දේශ ඉදිරිපත් කිරීමට උත්සහ කරන්නට යෑම අනවශ්ය පැටලිලි රැසකට මුල පුරයි. එලෙසම අපජලය බැහැර කිරීම හා මළ අපවහනය පිළිබඳව ශ්රී ලංකා ප්රමිති ආයතනය, ජාතික ජල සම්පාදන හා අපවහන මණ්ඩලය හා ජාත්යන්තර ප්රමිති සංවිධානය (ISO) මගින් ලබාදී ඇති නිර්දේශ ක්රියාත්මක කිරීමට ඉඩ සලසනවා වෙනුවට මේ රෙගුලාසි හරහා අසම්පූර්ණ ලෙස නැවතත් යම් යම් නිර්දේශ නීතිගත කිරීමට යෑම සුදුසු නොවේ. තත්ත්වය තවත් බරපතළ වන්නේ මේ තාක්ෂණික කටයුතු කිරීම සඳහා සුදුසුකම් ඇති වෘත්තිකයන් නාගරික සංවර්ධන අධිකාරියේ සැලසුම් අංශයේ විරල වීම හේතුවෙනි. කෙටියෙන් කිවහොත් එකම ඉංජිනේරුවෙක්වත් මෙම රෙගුලාසියේ ඉංජිනේරු කොටස් සම්පාදනයට දායක වී නොමැති බව එය අධ්යයනය කිරීමේ දී මොනවට පැහැදිලි වේ. නගර නිර්මාණකරුවා (City Planner) යනු ඉංජිනේරුවා, වාස්තු විද්යාඥයා, පරිසරවේදියා, මිනුම්දෝරුවා ආදී සියලූ වෘත්තිකයන්ගේ දැනුමින් සමන්විත සියල්ල දත් පුද්ගලයකු බව සිතා සිටින නාගරික සංවර්ධන අධිකාරියට නම් මේ විෂම තත්ත්වය තේරුම් ගැනීමට නොහැකි විය හැක.
නාගරික සංවර්ධන අධිකාරිය ඉතා කූට ලෙස මුලින් උත්සහ කළේ එහි නියෝජ්ය අධ්යක්ෂවරියකගේ පෞද්ගලික ඊ-මේල් ලිපිනයක් හරහා මෙම රෙගුලාසි කෙටුම්පත වෘත්තීය ආයතන හතරකට පමණක් හෙමින් සීරුවේ විද්යුත් තැපෑලෙන් යොමුකර ඒ පිළිබඳව එම ආයතනවලට අදහස් ඉදිරිපත් කිරීමට සතියක පමණ කාලයක් ලබාදී කෙසේ හෝ මේ කෙටුම්පත රටට හොර රහසේ ගැසට් කිරීමටයි. එම ඊ-මේල් පණිවුඩයට අනුව කියවුණේ මෙම කෙටුම්පත එම රෙගුලාසියේ අවසන් කෙටුම්පත බවයි. නාගරික සංවර්ධන අධිකාරිය අනුගමනය කළ මේ ක්රියාවලිය මෙරට වෘත්තීය ප්රජාවට හෙළිවන්නේ මේ ඊ-මේල් පණිවුඩය පිළිබඳ සිය අප්රසාදය පළකොට එම වෘත්තීය ආයතන දැක්වූ ප්රතිචාර හේතුකොට ගෙනය. මේ සැලැස්ම පිළිබඳව රට තුළ සුළුවෙන් හෝ සංවාදයක් ඇතිවන්නේ මේ නිසාය. එසේ නොවුණානම් කාටත් හොර රහසේ මේ නුසුදුසු රෙගුලාසිය ගැසට් කර දේශපාලන නායකත්වය ඉදිරියේ ලකුණු දමාගැනීමට නාගරික සංවර්ධන අධිකාරිය කිසිසේත්ම මැලි නොවනු ඇත. මහජනතාවට දැඩිව බලපාන නීති, රෙගුලාසි සම්පාදනය කිරීමේ හොඳම ආරම්භක ක්රමවේදය වන්නේ පාර්ශ්වකරුවන් සමඟ පැවැත්වෙන නිසි උපදේශන (Consultation) වැඩපිළිවෙළයි. අවාසනාවකට නාගරික සංවර්ධන අධිකාරිය මේ කිසිවක් පිළිපදින්නේ නැත. රටට ම බලපාන මේ රෙගුලාසි සඳහා ශ්රී ලංකා ඉංජිනේරු ආයතනය (IESL), ශ්රී ලංකා වාස්තු විද්යාඥයන්ගේ ආයතනය (SLIA), නගර නිර්මාණකරුවන්ගේ ආයතනය (ITPSL) , ඉඩම් මැනුම් සභාව (LSC), මිනුම්දෝරු දෙපාර්තමේන්තුව, ශ්රී ලංකා ප්රමාණ සමීක්ෂණ ආයතනය (IQSSL), ඉදිකිරීම් සංවර්ධන අධිකාරිය (CIDA) වැනි ආයතන මෙහි ප්රධාන පාර්ශ්වකරුවන් ලෙස සම්බන්ධ කරගත යුතුව ඇත. ඊට අමතරව පළාත් පාලන ආයතන, මධ්යයම පරිසර අධිකාරිය, ජාතික ගොඩනැඟිලි පර්යේෂණ සංවිධානය (NBRO), පුරාවිද්යා දෙපාර්තමේන්තුව, වෙරළ සංරක්ෂණ මණ්ඩලය, ගිනි සේවා දෙපාර්තමේන්තුව, ජාතික ජල සම්පාදන හා ජලාපවහන මණ්ඩලය ආදී ආයතනවල අදහස්ද මේ සඳහා අතිශයින්ම වැදගත් වේ. නමුත් නිසි උපදේශන වැඩපිළිවෙළක් යනු නාගරික සංවර්ධන අධිකාරිය දැනට සිදුකරනු ලබන ආකාරයේ පැය 2ක පමණ සමාලෝචන රැස්වීමක් පවත්වා ඉන්පසු අදහස් ලියා එවන ලෙස ප්රකාශ කිරීමට වඩා පුළුල් ක්රියාවලියක් බව එම අධිකාරිය ඉක්මනින් වටහා ගත යුතුව ඇත.
පසුගිය රජය යටතේ 2019 වසරේ දී මෙවැනි විනාශකාරී සංශෝධනයක් යෝජනා වූ අතර වාසනාවකට මෙන් අදාළ පාර්ශ්වකාර ආයතනවල මැදිහත් වීම මත එම ප්රයත්නය අකුළා ගැනීමට නාගරික සංවර්ධන අධිකාරියට සිදු විය. 1986 සිට වරින් වර රෙගුලාසියේ විවිධ කොටස් සඳහා සංශෝධන ගෙන එනු විනා, මෙලෙස සම්පූර්ණ පරිවර්තනයකට බඳුන් කිරීමට උත්සාහ කර නැත. යල් පැන ගිය ‘සැලසුම් හා සංවර්ධන රෙගුලාසි‘ හැකි ඉක්මණින් යාවත්කාලීන විය යුතු වුවත්, 1986 සිට වසර තිස් ගණනක් තිස්සේ කිරීමට උත්සුක නොවූ දැවැන්ත සංශෝධනයක් මාසයක්, දෙකක් වැනි කාලයක් තුළ දී, නැති හදිසියක් මවා පාමින් වැරදි ක්රමවේදයන් ඔස්සේ ඉටුකිරීමට නාගරික සංවර්ධන අධිකාරියට කිසිදු සදාචාරාත්මක අයිතියක් නැත. මේ නිසා සියලූ පාර්ශ්වකාර වෘත්තීය ආයතන හා සංවිධාන සහභාගී කරගෙන නිසි උපදේශන ක්රියාදාමයක් ඔස්සේ පුළුල් ජාතික සංවාදයක් හරහා මේ කටයුත්ත ඉටුකිරීමට නාගරික සංවර්ධන අධිකාරිය දැන් සිටවත් කටයුතු කිරීම අත්යවශ්ය වේ.
(අපි දේශපාලකයන්ට විතරක් බැන්නට මේ නිලධාරි පැලැන්තියත් රටේ විනාශයට හවුල්)
වරලත් ඉංජිනේරු සුරන් ප්රනාන්දු
මෙරට තුළ සැලසුම් සහගත නගර මුලින්ම නිර්මාණය වන්නේ ක්රි. පූ. 4 වැනි සියවසේ පණ්ඩුකාභය රජ දවස ය. ඈත අතීතයේදී මෙරට දියුණු නගර නිර්මාණ ශිල්පයක් පැවැති බවට එකළ අංගසම්පූර්ණ නගරයක් වූ අනුරාධපුරය සාක්ෂි සපය යි. එවන් අතීතයකට හිමිකම් කී අප, අද දවසේ මෙරටදී දකින හා අත්දකින නගර සැලසුම්කරණය පිළිබඳව නම් ඇතිවන්නේ මහත් කලකිරීමකි.
වත්මන් ශ්රී ලංකාවේ නගර සැලසුම්කරණය සිදුවන්නේ නාගරික සංවර්ධන අධිකාරිය යටතේය. එහි ප්රධාන කාර්යභාරය වන්නේ රට තුළ සංගෘහිත (ඒකාබද්ධ) සැලසුම්කරණයක් ප්රවර්ධනය කිරීම හා රටේ ආර්ථික, සමාජීය හා භෞතික සංවර්ධන කටයුතු ක්රියාත්මක කිරීමයි. මෙය රටේ ඉදිරිගමන පිළිබඳව අතිශයින්ම තීරණාත්මක කාර්යභාරයක් සහිත පුළුල් විෂය පථයකි. මේ සඳහා සියල්ලට පෙර පුළුල් ප්රතිපත්තිමය රාමුවකින් රට සවිමත් කළ යුතු බව පැහැදිලිය. නාගරික සංවර්ධන අධිකාරිය පිහිටුවනු ලබන්නේ 1978 දී ය. එදා මෙදා තුර වසර 40 ගණනක් තුළදී අවම වශයෙන් ජාතික නාගරීකරණ ප්රතිපත්තිය බිහිකිරීම උදෙසා පෙරමුණ ගැනීමටවත් එම අධිකාරිය සමත් වී නැත.
‘‘සැලසුම් හා සංවර්ධන රෙගුලාසි 2020” නමින් පිටු 159 කින් යුත් සංශෝධිත රෙගුලාසි කෙටුම්පතේ ඉංග්රීසි පිටපත මුල්වරට මෙරට පුරවැසියාට හෙළිදරව් වන්නේ මේ මාසයේ (2020 දෙසැම්බර්) පළමු සතියේ දීය. එයත් නාගරික සංවර්ධන අධිකාරියේ වෙබ් අඩවිය හරහා පමණි. යළිත් වෙනස් කිරීම්වලට භාජනයවන මෙම කෙටුම්පත නැවත වරක් පිටු 163කින් යුතුව එම වෙබ් අඩවිය හරහා දෙවැනි වරට ප්රකාශිත වන්නේ 2020 දෙසැම්බර් තුන්වැනි සතියේදීය. මේ සමග ම එහි සිංහල පිටපත ද ප්රකාශයට පත්කරනු ලබයි. බරපතළ කරුණවන්නේ මේ කෙටුම්පත 2020 දෙසැම්බර් මස අග හෝ 2021 ජනවාරි මස මුල දී ගැසට් කරනු ලබන බව නාගරික සංවර්ධන අධිකාරියේ ඉහළ ම නිලධාරීන් පුන පුනා ප්රකාශ කිරීමයි. ඉතා කෙටි අධ්යයනයකින් පවා මේ කෙටුම්පත ඉතා දුර්වල ලියවිල්ලක් බවත්, මෙවැන්නක් නීතිගත වුවහොත් මෙරට සංවර්ධනයේ ඉදිරිගමනට මහත් හානියක් සිදුවන බවත් ඕනෑම කෙනකුට පැහැදිලි වේ. මෙහි සැලසුම් හා ඉංජිනේරු කොටස්වල ඇති අඩුපාඩු නිවැරදි කරන්න යනවාට වඩා ඒවා නැවත වතාවක් මුළුමුනින්ම නිවැරදිව ලිවිය යුතුය.
මෙම රෙගුලාසි හේතුකොට ගෙන රටේ සෑම ප්රදේශයක ම අනවසර ඉඩම් ගොඩ කිරීම, වගා ඉඩම් නුසුදුසු ලෙස කට්ටි කිරීමෙන් රටේ වගා ඉඩම් ප්රමාණය හීන වීම, රටේ කෘෂිකර්මාන්තයට ඉතා අහිතකර අන්දමින් බලපෑම, පරිසර සමතුලිතතාවය බිඳී යෑම, කැලෑ හෙළි කිරීමට ඉඩ සැලසීම යනාදී දැනටමත් අප මුහුණ දෙන ගැටලූ රැසක් තවත් බරපතළ ලෙස දෙගුණ තෙගුණ වී පැන නඟී. මෙම සියලූ ප්රශ්නවලින් අවසාන වශයෙන් බැට කන්නේ රටේ උපනූපන් ජනතාවය. මෙම පොදු රෙගුලාසිවලට අනුව ඉඩමක් කොටස්වලට වෙන්කළ හැකි අවම ඉඩම් ප්රමාණය පර්චස් 6කි. එය යටිතල පහසුකම් අතින් ඉහළ කොළඹ නගරයට මෙන්ම යටිතල පහසුකම් දියුණු නැති රටේ දුප්පත්ම පළාත් පාලන ආයතනයකට ද එකසේ පොදුය. නාගරීකරණයකින් තොර ප්රදේශවල පවා අනවශ්ය ලෙස ඉඩම් බෙදා කැබැලි කිරීමට අවසර ලබාදීම තිරසාර සංවර්ධනයට එරෙහි පියවරකි. එසේ වුවහොත් එම ප්රදේශයේ කැලිකසළ ප්රශ්නය, ජලනළ පහසුකම්, අපජලය බැහැර කිරීමේ ගැටලූ රාශියකට මුහුණ දීමට සිදු වේ. එමගින් ජන ජීවිතය අවුලෙන් වියවුලට පත් වී එම ප්රදේශවල ජීවත්වන ජනතාවට ඉදිරියේදී සෞඛ්ය හා සමාජීය ගැටලූවලින් පිරි ජීවිත ගත කිරීමට සිදු වනු ඇත.
තිරසාර සංවර්ධනයේ වැදගත් අංගයක්වන හරිත ගොඩනැඟිලි ඉදිකිරීම සඳහා සහන ලබාදී ඉදිකිරීම්කරුවන්ව තව තවත් දිරිමත් කරනවා වෙනුවට නාගරික සංවර්ධන අධිකාරිය මේ රෙගුලාසිය හරහා උත්සාහ කරන්නේ, හරිත ගොඩනැඟිලි සහතිකය හරහා අසාධාරණ ලෙස වර්ග මීටරයකට රු.5,000ක් බැගින්වන අධික ගාස්තුවක් අයකිරීමයි. තවද, මෙම පොදු රෙගුලාසි මගින් කලාප සංගුණකය නමැති මෙවලමක් හඳුන්වා දී තිබේ. මෙම සංගුණකය මත යම්කිසි ඉඩමක ගොඩනැඟය හැකි මහල් සංඛ්යාව හා එහි මුළු බිම් ප්රමාණය තීරණය කෙරේ. නමුත් මෙම කලාප සංගුණකය නිර්මාණය වූයේ මොන සාධක මත ද යන්න පැහැදිලි කිරීමට එම අධිකාරිය අපොහොසත්ය. ඔවුන් විසින් මෙම කලාප සංගුණකය නිර්මාණය කිරීමට අනුමානයන් හා උපකල්පන රැසක් පදනම්කොට ගෙන ඇති බව නම් පැහැදිලිය. එය නාගරික සංවර්ධන අධිකාරියට අවශ්ය ආකාරයට වෙනස් කිරීමට ඉඩ ලබාදීම මගින් ඒ පිළිබඳව විශ්වසනීයත්වය බිඳී යයි. මුදල් ගෙවා නීතිය වෙනස් කිරීමට ද මේ රෙගුලාසිය තුළ ඉඩ ලබාදී තිබේ. දූෂණයට ඉඩ කඩ විවර කරදෙන මෙවැනි ක්රමවේද පිළිබඳව වෘත්තිකයන් හා ජනතාව තුළ ඇති වියවුල් නිරාකරණය කිරීමට එම අධිකාරිය වහාම උත්සුක විය යුතුය. නාගරික සංවර්ධන අධිකාරියේ සැලසුම් නිලධාරීන් සිතා සිතනවාට වඩා මේ රටේ නීති පද්ධතිය තිබෙන්නේ ගව් ගණනාවක් ඉදිරියෙනි. යම් යම් තාක්ෂණික ක්ෂේත්ර සමහරකට අදාළ නීති හා මාර්ගෝපදේශ මීට පෙර සවිස්තරාත්මක හා අංගසම්පූර්ණ ලෙස රටේ වෙනත් අදාළ ආයතන මගින් සම්පාදනය කර තිබේ. ‘රෝදය යළි නිපදවීම’ අවශ්ය නොවේ. ඉදිකිරීම් සංවර්ධන අධිකාරිය (CIDA) මගින් සම්පාදනය කළ, 2018 වසරේදී අවසන් වරට සංශෝධනය කළ ගිනි පිළිබඳ රෙගුලාසි පද්ධතිය (Fire Regulations) ඉදිකිරීම් ක්ෂේත්රය තුළ බහුලව උපයෝගී වේ. එයින් අවශ්ය කොටස් උපුටා දක්වනු වෙනුවට නැවත වරක් මෙම රෙගුලාසිය තුළ තැනින් තැන ගිනි ආරක්ෂණය පිළිබඳ නිර්දේශ ඉදිරිපත් කිරීමට උත්සහ කරන්නට යෑම අනවශ්ය පැටලිලි රැසකට මුල පුරයි. එලෙසම අපජලය බැහැර කිරීම හා මළ අපවහනය පිළිබඳව ශ්රී ලංකා ප්රමිති ආයතනය, ජාතික ජල සම්පාදන හා අපවහන මණ්ඩලය හා ජාත්යන්තර ප්රමිති සංවිධානය (ISO) මගින් ලබාදී ඇති නිර්දේශ ක්රියාත්මක කිරීමට ඉඩ සලසනවා වෙනුවට මේ රෙගුලාසි හරහා අසම්පූර්ණ ලෙස නැවතත් යම් යම් නිර්දේශ නීතිගත කිරීමට යෑම සුදුසු නොවේ. තත්ත්වය තවත් බරපතළ වන්නේ මේ තාක්ෂණික කටයුතු කිරීම සඳහා සුදුසුකම් ඇති වෘත්තිකයන් නාගරික සංවර්ධන අධිකාරියේ සැලසුම් අංශයේ විරල වීම හේතුවෙනි. කෙටියෙන් කිවහොත් එකම ඉංජිනේරුවෙක්වත් මෙම රෙගුලාසියේ ඉංජිනේරු කොටස් සම්පාදනයට දායක වී නොමැති බව එය අධ්යයනය කිරීමේ දී මොනවට පැහැදිලි වේ. නගර නිර්මාණකරුවා (City Planner) යනු ඉංජිනේරුවා, වාස්තු විද්යාඥයා, පරිසරවේදියා, මිනුම්දෝරුවා ආදී සියලූ වෘත්තිකයන්ගේ දැනුමින් සමන්විත සියල්ල දත් පුද්ගලයකු බව සිතා සිටින නාගරික සංවර්ධන අධිකාරියට නම් මේ විෂම තත්ත්වය තේරුම් ගැනීමට නොහැකි විය හැක.
නාගරික සංවර්ධන අධිකාරිය ඉතා කූට ලෙස මුලින් උත්සහ කළේ එහි නියෝජ්ය අධ්යක්ෂවරියකගේ පෞද්ගලික ඊ-මේල් ලිපිනයක් හරහා මෙම රෙගුලාසි කෙටුම්පත වෘත්තීය ආයතන හතරකට පමණක් හෙමින් සීරුවේ විද්යුත් තැපෑලෙන් යොමුකර ඒ පිළිබඳව එම ආයතනවලට අදහස් ඉදිරිපත් කිරීමට සතියක පමණ කාලයක් ලබාදී කෙසේ හෝ මේ කෙටුම්පත රටට හොර රහසේ ගැසට් කිරීමටයි. එම ඊ-මේල් පණිවුඩයට අනුව කියවුණේ මෙම කෙටුම්පත එම රෙගුලාසියේ අවසන් කෙටුම්පත බවයි. නාගරික සංවර්ධන අධිකාරිය අනුගමනය කළ මේ ක්රියාවලිය මෙරට වෘත්තීය ප්රජාවට හෙළිවන්නේ මේ ඊ-මේල් පණිවුඩය පිළිබඳ සිය අප්රසාදය පළකොට එම වෘත්තීය ආයතන දැක්වූ ප්රතිචාර හේතුකොට ගෙනය. මේ සැලැස්ම පිළිබඳව රට තුළ සුළුවෙන් හෝ සංවාදයක් ඇතිවන්නේ මේ නිසාය. එසේ නොවුණානම් කාටත් හොර රහසේ මේ නුසුදුසු රෙගුලාසිය ගැසට් කර දේශපාලන නායකත්වය ඉදිරියේ ලකුණු දමාගැනීමට නාගරික සංවර්ධන අධිකාරිය කිසිසේත්ම මැලි නොවනු ඇත. මහජනතාවට දැඩිව බලපාන නීති, රෙගුලාසි සම්පාදනය කිරීමේ හොඳම ආරම්භක ක්රමවේදය වන්නේ පාර්ශ්වකරුවන් සමඟ පැවැත්වෙන නිසි උපදේශන (Consultation) වැඩපිළිවෙළයි. අවාසනාවකට නාගරික සංවර්ධන අධිකාරිය මේ කිසිවක් පිළිපදින්නේ නැත. රටට ම බලපාන මේ රෙගුලාසි සඳහා ශ්රී ලංකා ඉංජිනේරු ආයතනය (IESL), ශ්රී ලංකා වාස්තු විද්යාඥයන්ගේ ආයතනය (SLIA), නගර නිර්මාණකරුවන්ගේ ආයතනය (ITPSL) , ඉඩම් මැනුම් සභාව (LSC), මිනුම්දෝරු දෙපාර්තමේන්තුව, ශ්රී ලංකා ප්රමාණ සමීක්ෂණ ආයතනය (IQSSL), ඉදිකිරීම් සංවර්ධන අධිකාරිය (CIDA) වැනි ආයතන මෙහි ප්රධාන පාර්ශ්වකරුවන් ලෙස සම්බන්ධ කරගත යුතුව ඇත. ඊට අමතරව පළාත් පාලන ආයතන, මධ්යයම පරිසර අධිකාරිය, ජාතික ගොඩනැඟිලි පර්යේෂණ සංවිධානය (NBRO), පුරාවිද්යා දෙපාර්තමේන්තුව, වෙරළ සංරක්ෂණ මණ්ඩලය, ගිනි සේවා දෙපාර්තමේන්තුව, ජාතික ජල සම්පාදන හා ජලාපවහන මණ්ඩලය ආදී ආයතනවල අදහස්ද මේ සඳහා අතිශයින්ම වැදගත් වේ. නමුත් නිසි උපදේශන වැඩපිළිවෙළක් යනු නාගරික සංවර්ධන අධිකාරිය දැනට සිදුකරනු ලබන ආකාරයේ පැය 2ක පමණ සමාලෝචන රැස්වීමක් පවත්වා ඉන්පසු අදහස් ලියා එවන ලෙස ප්රකාශ කිරීමට වඩා පුළුල් ක්රියාවලියක් බව එම අධිකාරිය ඉක්මනින් වටහා ගත යුතුව ඇත.
පසුගිය රජය යටතේ 2019 වසරේ දී මෙවැනි විනාශකාරී සංශෝධනයක් යෝජනා වූ අතර වාසනාවකට මෙන් අදාළ පාර්ශ්වකාර ආයතනවල මැදිහත් වීම මත එම ප්රයත්නය අකුළා ගැනීමට නාගරික සංවර්ධන අධිකාරියට සිදු විය. 1986 සිට වරින් වර රෙගුලාසියේ විවිධ කොටස් සඳහා සංශෝධන ගෙන එනු විනා, මෙලෙස සම්පූර්ණ පරිවර්තනයකට බඳුන් කිරීමට උත්සාහ කර නැත. යල් පැන ගිය ‘සැලසුම් හා සංවර්ධන රෙගුලාසි‘ හැකි ඉක්මණින් යාවත්කාලීන විය යුතු වුවත්, 1986 සිට වසර තිස් ගණනක් තිස්සේ කිරීමට උත්සුක නොවූ දැවැන්ත සංශෝධනයක් මාසයක්, දෙකක් වැනි කාලයක් තුළ දී, නැති හදිසියක් මවා පාමින් වැරදි ක්රමවේදයන් ඔස්සේ ඉටුකිරීමට නාගරික සංවර්ධන අධිකාරියට කිසිදු සදාචාරාත්මක අයිතියක් නැත. මේ නිසා සියලූ පාර්ශ්වකාර වෘත්තීය ආයතන හා සංවිධාන සහභාගී කරගෙන නිසි උපදේශන ක්රියාදාමයක් ඔස්සේ පුළුල් ජාතික සංවාදයක් හරහා මේ කටයුත්ත ඉටුකිරීමට නාගරික සංවර්ධන අධිකාරිය දැන් සිටවත් කටයුතු කිරීම අත්යවශ්ය වේ.
